Lagebericht 2025

4. Lagebericht

4.1. Geschäftsverlauf und Lage des Unternehmens

4.1.1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Die ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH ist eine Immobilien-Projektentwicklerin, die sich auf die Entwicklung, Realisierung und Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Vorarlberg spezialisiert hat. Das Unternehmen deckt den gesamten Immobilienzyklus ab, von der Projektentwicklung über die Bauträgertätigkeit bis hin zum An- und Verkauf sowie der Verwaltung von Liegenschaften.

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Osterreich bleibt schwierig. Nach zwei rezessiven Jahren zeigt die Wirtschaft zwar erste Stabilisierungstendenzen, das BIP wird laut aktuellen Prognosen jedoch erneut leicht rückläufig oder nur minimal positiv ausfallen. Konsum und Investitionen bleiben gedämpft. Die Bauwirtschaft verharrt auf niedrigem Niveau.

Der Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Ubergangsphase. Die deutlichen Rückgänge bei Neubauleistungen der letzten Jahre setzten sich auch 2025 fort. Osterreichweit ist eine reduzierte Bautätigkeit spürbar. Die Nachfrage ist nach wie vor verhalten. Der Trend zu Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und technologische Gebäudeausstattung setzt sich fort und ist ein zentraler Qualitätsparameter neuer Wohnund Gewerbeimmobilien.

Das Zinsniveau bleibt ein wesentlicher Einflussfaktor für Bauträger und Käufer. Die restriktiven Finanzierungsvergaben der vergangenen Jahre belasteten Projektstarts und Kaufentscheidungen merklich. Zwar haben sich die Rahmenbedingungen im Finanzierungsbereich insgesamt etwas entspannt und das Zinsniveau nach mehreren Zinssenkungen im Jahr 2025 stabilisiert, die Finanzierungslandschaft bleibt aber nach wie vor herausfordernd. Eine Rückkehr zu den niedrigen Zinsen der vorausgegangenen Jahren ist derzeit nicht absehbar.

Die beschriebenen Markt- und Rahmenbedingungen wirken sich auch auf die ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH aus und verlangen eine noch präzisere Projektsteuerung, eine risikobewusste Planung sowie eine konsequente Ausrichtung auf Qualität und Nachhaltigkeit.

4.1.2. Ertragslage

Die Betriebsleistung sank im abgelaufenen Geschäftsjahr auf TEUR 27.855 (Vorjahr: TEUR 50.985), was auch zu einem deutlich niedriegeren Rohertrag führte. Die Entwicklung der Rohertragsmarge erklärt sich im Wesentlichen durch Kostensteigerungen in den Baukosten, insbesondere durch einen überproportionalen Anstieg der Projektfinanzierungszinsen.

Auch wenn Kosteneinsparungen vorgenommen wurden, reichte der Rohertrag von TEUR 2.266 (Vorjahr: TEUR 12.857) nicht aus, um die Kosten der Gesellschaft zu decken. Die Abschreibungen auf das Umlaufvermögen von TEUR 1.282 (Vorjhar: TEUR 250) trugen zudem negativ zum Jahresfehlbetrag von TEUR 396 bei.

4.1.3. Finanzlage

Die Werte stammen aus einer Geldflussrechnung, die entsprechend der AFRAC-Stellungnahme 36 / UGB erstellt wurde:

Die ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH erzielte trotz eines negativen Ergebnisses vor Steuern von TEUR -620 einen positiven Netto-Geldfluss aus der betrieblichen Tätigkeit von TEUR 6.705 (Vorjahr: TEUR 8.875).

Der Netto-Geldfluss aus dem betrieblichen Ergebnis belief sich auf TEUR -1.214 (Vorjahr: TEUR 9.455). Dieser negative Ausgangswert wurde durch Mittelzuflüsse aus der Abnahme der Vorräte um TEUR 8.370 sowie der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen um TEUR 5.422 überkompensiert.

Gegenläufig wirkten Mittelabflüsse aus dem Abbau von Rückstellungen sowie aus der Reduktion der Verbindlichkeiten.

Die Investitionstätigkeit führte zu einem positiven Netto-Geldfluss von TEUR 641 (Vorjahr: TEUR 368).

Ursache hierfür waren insbesondere gestiegene Beteiligungs- und Zinserträge von gesamt TEUR 693.

Die Finanzierungstätigkeit war durch einen Mittelabfluss von TEUR 7.488 geprägt. Dieser resultierte im Wesentlichen aus der Tilgung von Finanzverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.419 sowie aus Ausschüttungen an die Gesellschafter von TEUR 5.000.

Insgesamt verringerte sich der Bestand an liquiden Mitteln zum Bilanzstichtag auf TEUR 168.

4.1.4. Vermögenslage

Das kurzfristige Umlaufvermögen reduzierte sich um TEUR 6.003, während das kurzfristige Fremdkapital um TEUR 14.407 zurückgeführt wurde. Infolge dieser Entwicklung erhöhte sich das Working Capital von TEUR 24.637 auf TEUR 33.041, womit die kurzfristige Vermögensdeckung gestärkt wurde.

Das Anlagevermögen blieb mit TEUR 484 (Vorjahr: TEUR 461) weiterhin von untergeordneter Bedeutung.

Das langfristige Umlaufvermögen verringerte sich signifikant um TEUR 5.802 auf TEUR 2.943, während das langfristige Fremdkapital um TEUR 8.020 auf TEUR 27.217 anstieg. Die langfristige Kapitalbindung liegt damit überwiegend auf der Passivseite.

Das Eigenkapital reduzierte sich infolge des Jahresfehlbetrags und den Ausschüttungen an die Gesellschafter um TEUR 5.396 auf TEUR 9.250.

Insgesamt verringerte sich die Bilanzsumme um TEUR 11.781 auf TEUR 61.246, was im Wesentlichen auf den Abbau des Umlaufvermögens sowie die Rückführung des Fremdkapitals zurückzuführen ist.

4.1.5. Kennzahlen

Die Kennzahlen zur Vermögens- und Kapitalstruktur entwickelten sich wie folgt:

ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH

4.1.6. Mitarbeiter, Organisation und Umwelt

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stellen einen wesentlichen Erfolgsfaktor für die nachhaltige Entwicklung der Gesellschaft dar. Die Personalstruktur ist durch eine geringe Fluktuation und eine hohe durchschnittliche Betriebszugehörigkeit gekennzeichnet. Die fachliche Qualifikation wird durch zielgerichtete Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sowie durch interne Wissensweitergabe laufend sichergestellt.

Die Bauprojekte der Gesellschaft werden unter Berücksichtigung ökologischer Gesichtspunkte entwickelt. Dies betrifft insbesondere den schonenden Einsatz von Materialien und Energie sowie die Ausrichtung der Projekte auf eine langfristige Nutzung.

4.2. Risiko

4.2.1. Allgemeines Risikomanagement

Das Unternehmen verfügt über ein ganzheitliches Risikomanagement-System, das alle relevanten Geschäftsbereiche und -prozesse umfasst. Dieses System ist darauf ausgerichtet, potenzielle Risiken frühzeitig zu identifizieren, zu analysieren und effektiv zu steuern. Es beinhaltet sorgfältig konzipierte Planungs- und Entscheidungsprozesse, die eine systematische Herangehensweise an das Risikomanagement gewährleisten.

4.2.2. Finanzielle Risiken

Cash- und Liquiditätsmanagement

Das Unternehmen hat ein effizientes Cash- und Liquiditätsmanagement implementiert, das dem Umfang und der Komplexität seiner Geschäftstätigkeiten angemessen ist. Dieses System gewährleistet eine optimale Steuerung der Geldflüsse. Durch kontinuierliche Überwachung und Anpassung der Liquiditätsreserven wird ein ausgewogenes Verhältnis zwischen finanzieller Flexibilität und Kapitaleffizienz erreicht.

Ausfallrisiko von Kundenforderungen

Das Ausfallrisiko bei Kundenforderungen wird als gering eingestuft. Diese Einschätzung basiert auf der Tatsache, dass ein Großteil der Forderungen durch treuhänderische Abwicklung gesichert ist. Dies reduziert das Risiko von Forderungsausfällen erheblich, was die finanzielle Planungssicherheit des Unternehmens stärkt.

Bankguthaben und Bonität

Geldanlagen erfolgen ausschließlich bei Kreditinstituten mit erstklassiger Bonität. Diese Vorgehensweise minimiert das Risiko von Verlusten durch Bankinsolvenzen und unterstreicht das Bestreben des Unternehmens nach Sicherheit bei der Verwaltung seiner liquiden Mittel.

4.2.3. Krisen

Das Jahr 2025 blieb für den Immobilienmarkt herausfordernd. Trotz mehrfacher Zinssenkungen der EZB zeigte sich die Nachfrage weiterhin verhalten, da Finanzierungsbedingungen insgesamt anspruchsvoll blieben und Banken ihre Kreditvergabestandards nur langsam lockerten.

Die Bautätigkeit in Osterreich setzte ihren rückläufigen Trend auch im Jahr 2025 fort. Die Bundesregierung versuchte, die Entwicklung mit einem Wohnbau-Konjunkturpaket 2024/2025 abzufedern. Die Maßnahmen – insbesondere Gebührenerleichterungen sowie neue Förder- und Unterstützungsinstrumente - wirkten stabilisierend, konnten jedoch die strukturellen Marktbelastungen nur teilweise kompensieren.

4.3. Zweigniederlassungen

Das Untenehmen unterhält keine Zweigniederlassungen.

4.4. Forschung und Entwicklung

Das Unternehmen unterhält keine Forschungs- und Entwicklungsabteilung.

4.5. Ausblick auf das Geschäftsjahr 2026

Für den österreichischen Immobilienmarkt deutet sich nach einem weiteren Jahr der Konsolidierung eine schrittweise Stabilisierung im Jahr 2026 an. Die Zinssenkungen der EZB aus 2024 und 2025 wirken zeitverzögert und könnten 2026 erstmals deullicher in Form einer leicht steigenden Nachfrage im Wohnsegment spürbar werden. Die Preise werden sich voraussichtlich auch in den kommenden Jahren in weiten Teilen des Marktes seitwärts oder moderat steigend bewegen. Insbesondere bei energieeffizienten Wohnimmobilien und Lagen mit hoher Standortqualität ist mit zunehmendem Interesse zu rechnen. Auch der Mietmarkt dürfte von der anhaltenden Wohnraumknappheit und wachsender Nachfrage in urbanen Zentren profitieren.

Die ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH zeigt trotz der aktuellen Herausforderungen in der Immobilienbranche eine solide Geschäftsentwicklung und ansprechende Zukunftspläne. Das Unternehmen setzt weiterhin auf seine vielseitige Projektentwicklung.

Dombirn, den 3. Juni 2026