Inhaltsverzeichnis
ANLAGE IV: Lagebericht 2024
1. Geschäftsverlauf, Geschäftsergebnis und Lage des Unternehmens
| 1.1 Geschäft und Rahmenbedingungen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Die Landesimmobilien-Gesellschaft mbH | wurde mit Gesellschaftsvertrag vom | |||||||
| 25.05.2001 bzw. Neufassung vom 28.02.2002 errichtet. Am 27.09.2012 wurde von | ||||||||
| der Generalversammlung eine durchgreifende Anderung und Neufassung des | ||||||||
| Gesellschaftsvertrages beschlossen. | ||||||||
| Die Gesellschaft ist im Firmenbuch des Landesgerichtes für Zivilrechtsachen Graz | ||||||||
| unter der Firmenbuchnummer 210512b eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft ist in | ||||||||
| Graz. | ||||||||
| Der Gesellschaftszweck ist auf den Erwerb, die Nutzung, die Verwaltung, die | ||||||||
| Vermietung und die Veräußerung von Liegenschaften ausgerichtet. Im Rahmen dieser | ||||||||
| Geschäftstätigkeit gibt es keine Zweigniederlassungen. | ||||||||
| Es werden hauptsächlich die vom Land Steiermark angekauften Liegenschaften an | ||||||||
| das Land Steiermark zurückvermietet. | ||||||||
| Im Zuge der Verwaltungsreform 2011 - 2015 des Landes Steiermark wurde unter | ||||||||
| anderem das Projekt „Rückführung der Aufgaben der Landesimmobilien-Gesellschaft | ||||||||
| mbH in die Landesverwaltung" abgeschlossen. | ||||||||
| Ziele des Projektes waren insbesondere eine geordnete Rückführung der Aufgaben | ||||||||
| der Landesimmobilien-Gesellschaft | an das | Amt | der | Steiermärkischen | ||||
| Landesregierung, | die | Optimierung | der | _ | steuerrechtlichen | und | ||
| finanzierungstechnischen Rahmenbedingungen sowie eine effiziente Gestaltung der | ||||||||
| sich aus der Rückführung ergebenden landesinternen Zuständigkeitsverteilung. | ||||||||
| Der Stichtag für die Aufgabenübertragung an die Landesverwaltung war der | ||||||||
| 01.07.2013. | ||||||||
| Auf Grundlage einer mit dem Land Steiermark abgeschlossenen Rahmenvereinbarung | ||||||||
| wurde die Durchführung der bisher von | der Landesimmobilien-Gesellschaft | |||||||
| erbrachten Leistungen im Bereich Hausverwaltung und Baubetreuung für die | ||||||||
| betroffenen Abteilungen des Landes im Rahmen der Selbstverwaltung geregelt. | ||||||||
| Im Jahr 2016 hat die 2. Phase der Eingliederung der Landesimmobilien-Gesellschaft | ||||||||
| mbH mit der Rückführung der ersten Liegenschaften begonnen. | ||||||||
| In dieser ersten Tranche wurden zwei Altenpflegeheime zu Buchwerten an das Land | ||||||||
| Steiermark veräußert. Wann die Rückführung der nächsten Tranchen erfolgt, ist | ||||||||
| derzeit offen. Im Geschäftsjahr 2024 wurde keine Liegenschaft an das Land | ||||||||
| rückgeführt. | ||||||||
| 1.2 Geschäftsergebnis | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Die Erlöse der Gesellschaft resultieren überwiegend aus Mieterlösen und sonstigen | ||||||||
| Erträgen | aus | mietvertraglichen | Vereinbarungen. Im | Zusammenhang | mit der | |||
| Verwaltungsreform des Landes Steiermark wurde ab 2012 ein neues Mietmodell | ||||||||
| vereinbart, | anstelle von | bisherigen | Finanzierungsmieten | gutachterlich | ||||
| festgestellte, marktkonforme Mieten vorsieht. | ||||||||
| Die Umsatzerlöse aus Mieterträgen, aus Verwaltungsentgelten und aus Baubetreuung | ||||||||
| betrugen | im | abgelaufenen | Geschäftsjahr | EUR | 29.611.844,80 | |||
| (VJ EUR 27.692.149,78). | ||||||||
| Zur Abdeckung des durch die Mietanpassung resultierenden Finanzmittelbedarfes | ||||||||
| wurde mit dem Land Steiermark eine Ergebnisabführungs- und Finanzierungs- | ||||||||
| vereinbarung getroffen. | ||||||||
| Die Veränderungen des Bestandes an noch nicht abrechenbaren Leistungen in Höhe | ||||||||
| von EUR -4.410.232,84 (VJ EUR 2.717.988,96) betreffen den Neubau der Fleisch- | ||||||||
| verarbeitung der LFS Hatzendorf, die Generalsanierung der Küche der LFS Vorau, den | ||||||||
| Werkstätten Neubau des ABZ Hafendorf, den Zubau bei der LFS Neudorf, das PV- und | ||||||||
| Wasserstoffprojekt an der LFS Grabnerhof und Stallbau bei der LFS Kirchberg. | ||||||||
| Die | sonstigen | betrieblichen | Erträge | in | Höhe | von | EUR | 50.314.006,22 |
| (VJ EUR 43.056.783,31) beinhalten Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen | ||||||||
| in Höhe von EUR 0,00 (VJ EUR 946.526,59), Erträge aus der Auflösung von | ||||||||
| Rückstellungen in Höhe von EUR 271.640,34 (VJ EUR 800,00), übrige Erträge, wie | ||||||||
| mietvertraglich vereinbarte Betriebskostenerlöse in Höhe von EUR 22.717.658,15 | ||||||||
| (VJ EUR 14.759.086,21), der Aufwands- und Liquiditätszuschuss des Landes in Höhe | ||||||||
| von EUR 24.244.220,87 (VJ EUR 24.690.625,58) sowie sonstige Erträge in Höhe von | ||||||||
| EUR 3.080.486,86 (VJ EUR 2.659.744,93). | ||||||||
| Der Betriebsleistung in Höhe von EUR 75.515.618,18 (VJ EUR 73.466.922,05) stehen | ||||||||
| bezogene | Herstellungsleistungen in | Höhe | von EUR | 4.248.713,98 (VJ | ||||
| 4.986.746,83), Aufwendungen für vermietete Gebäude aus Instandhaltungs- und | ||||||||
| Betriebskostenverrechnung | in | Höhe | von | EUR | 31.064.543,70 | |||
| (VJ EUR 28.957.959,61), | Personalaufwand für | DienstnehmerInnen | ||||||
| Landesimmobilien-Gesellschaft | mbH | in | Höhe | von | ||||
| EUR 655.063,09 (VJ EUR 563.826,99), planmäßige Abschreibungen auf immaterielle | ||||||||
| Gegenstände | Anlagevermögens | und | Sachanlagen | in | Höhe von | |||
| EUR | 23.137.002,97 | (VJ EUR 21.812.037,47), | sowie | sonstige | betriebliche | |||
| Aufwendungen | Höhe in | von | EUR | 1.035.920,48 | ||||
| (VJ EUR 1.139.571,73) gegenüber. | ||||||||
| Das Betriebsergebnis beträgt EUR 15.374.373,96 (VJ EUR 16.006.779,42). Die | ||||||||
| Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 15.831.648,68 (VJ EUR 15.691.433,74) und die | ||||||||
| Zinserträge in Höhe von EUR 458.094,90 (V] EUR 280.459,32) ergeben ein negatives | ||||||||
| Finanzergebnis in Höhe von EUR 15.373.553,78 (VJ EUR 15.410.974,42). Die | ||||||||
| Differenz zum Vorjahr ergibt sich aufgrund des niedrigeren EURIBOR-Zinssatzes. | ||||||||
| Die Zinserträge resultieren aus verrechneten Zinsen für ein gewährtes Darlehen an | ||||||||
| das Land Steiermark sowie aus Guthaben auf Bankkonten. Die Zinsaufwendungen | ||||||||
| betreffen die Zinsen sowie die Haftungsprovision des Landes Steiermark für | ||||||||
| Fremdmittelaufnahmen, die von der Landesimmobilien-Gesellschaft mbH einerseits | ||||||||
| zum Ankauf von Liegenschaften und andererseits zum Zweck der Finanzierung von | ||||||||
| Bauprojekten in Anspruch genommen werden. | ||||||||
Die Steuern von Einkommen und Ertrag betreffen die Körperschaftssteuer für das laufende Wirtschaftsjahr 2024 in Höhe von EUR 820,18 (VJ EUR 595.805,00).
1.3 Ertragslage
| Kennzahlen in | |||
|---|---|---|---|
| Millionen EURO | 2024 | 2023 | 2022 |
| Umsatzerlöse | 29,612 | 27,692 | 25,342 |
| Betriebserfolg | 15,374 | 16,007 | 4,920 |
| Investitionen | 16,7 | 23,1 | 14,2 |
| Abschreibungen | 23,137 | 21,812 | 21,302 |
| Finanzergebnis | -15,374 | -15,411 | -4,902 |
Im Geschäftsjahr wurde ein Umsatz in Höhe von EUR 29.611.844,80 erzielt. Der Umsatz erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um 6,93 % aufgrund der Indexerhöhung der Mieteinnahmen.
Das Betriebsergebnis betrug EUR 15.374.373,96, das ergibt im Vergleich zum Vorjahr eine Verringerung um 3,95 % im Wesentlichen aufgrund der höheren Abschreibung auf das Anlagevermögen.
1.4
Vermögenslage
Die Kennzahl Working Capital Ratio (kurzfristiges Umlaufvermögen EUR 28.290.577,65 / kurzfristiges Fremdkapital EUR 33.590.569,45) ergibt 84,22 % (Vorjahr 62,39 %)
Die Gesellschaft weist ein Eigenkapital in Höhe von EUR 9.269.117,68 (Vorjahr EUR 9.269.117,68) aus.
Die Eigenmittelquote gemäß § 23 URG liegt bei 2,3 % (Vorjahr EUR 2,1 %) und die Schuldentilgungsdauer gemäß § 24 URG bei 19,1 Jahren (Vorjahr 21,6 Jahren). Auf Grund dieser Kennzahlen ist die gesetzliche Vermutung eines Reorganisationsbedarfes gemäß URG gegeben. Ein Gutachten bewertet die Fortbestandsprognose der Gesellschaft positiv, sodass kein Reorganisationsbedarf vorliegt.
Im Geschäftsjahr 2024 wurden Investitionen in Höhe von EUR 16,7 Mio. getätigt:
| Zubauten und Sanierungsmaßnahmen in den Landwirtschaftlichen Berufsschulen | EUR | 7,0 | Mio. |
|---|---|---|---|
| Sanierungsmaßnahmen Landesjugendhäuser | EUR | 0,6 | Mio. |
| Zubauten und Sanierungsmaßnahmen in Berufsschulen und Berufsschulinternaten | EUR | 7,0 | Mio. |
| Sanierungsmaßnahmen in Sozialeinrichtungen und Kulturgebäude | EUR | 0,1 | Mio. |
| Brandschutzmaßnahmen und barrierefreie Erschließungen in | |||
| Bezirkshauptmannschaften | EUR | 0,4 | Mio. |
| Sanierungsmaßnahmen Wohnhäuser | EUR | 1,6 | Mio. |
1.5 Finanzlage
Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| TEUR | TEUR | |
| Netto-Geldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit | -3.549 | 27.342 |
| Netto-Geldfluss aus der Investitionstätigkeit | -16.700 | -22.952 |
| Netto-Geldfluss aus der Finanzierungstätigkeit | 3.510 | 10.481 |
| Nettogeldfluss gesamt | -16.739 | 14.871 |
| Liquide Mittel zu Jahresbeginn | 19.204 | 4.333 |
| Liquide Mittel am Jahresende | 2.464 | 19.204 |
2. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
| 2.1 Umwelt und Arbeitnehmerbelange | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Im Sinne | der | von | der | Steiermärkischen | Landesregierung | getroffenen | |
| Beschlussfassung über die Leitlinien für die Geschäftspolitik der Landesimmobilien- | |||||||
| Gesellschaft | mbH | werden | die | Okologisierung und | die | energieeffiziente | |
| Bewirtschaftung der Immobilien nachhaltig verfolgt. | |||||||
3. Risiken und Ungewissheiten
Die Landesimmobilien-Gesellschaft mbH vermietet den Großteil ihrer Immobilien an den 100% Gesellschafter Land Steiermark. Das Ausfallsrisiko bei den Forderungen ist daher als unwahrscheinlich einzustufen.
Durch den hohen Bestand an Fremdfinanzierung aus Anleihen, Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen, stellt grundsätzlich die Zinsentwicklung eher ein Risiko dar.
Die tatsächliche Realisierung von geplanten Bauprojekten an vom Land Steiermark angemieteten Objekten bedarf nach dem sogenannten Bestellerprinzip der entsprechenden Beschlussfassungen der Steiermärkischen Landesregierung und dem Landtag Steiermark.
4. Voraussichtliche Entwicklung des Unternehmens
In der Prognoserechnung der Gesellschaft wurden nur Projekte berücksichtigt, welche auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen mit dem Land Steiermark und im untergeordneten Ausmaß auch mit anderen Vertragspartnern wie privaten Auftraggebern abgewickelt werden und Großteils durch Beschlussfassungen in der Steiermärkischen Landesregierung und dem Steiermärkischen Landtag gesichert sind.
Die zum Zweck der Finanzierung des Ankaufes der Gebäudegruppen sowie zur Vorfinanzierung von Bauprojekten in diesen Gebäudegruppen im Jahresabschluss ausgewiesenen Anleihen und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden fast ausschließlich durch Haftungserklärungen des Landes Steiermark gegenüber den jeweiligen Kreditinstituten besichert.
Im Jahr 2024 wurden weitere Darlehen in Höhe von EUR 3,3 Mio. vom Land Steiermark übernommen bzw. umgeschuldet.
4.1 Ausblick
Wie in Punkt 1.1 erwähnt, beabsichtigt das Land Steiermark die Rückführung der Liegenschaften der LIG an das Land. In diesem Zusammenhang ist beabsichtigt die nicht Wohngebäude ausgenommen Sonderimmobilien bis zum Jahr 2025 an das Land zu veräußern. Die diesbezüglichen Entscheidungen des Eigentümers werden im Frühsommer 2025 erwartet.
Für das Jahr 2025 wird ein Jahresumsatz in Höhe von ca. EUR 31,0 Mio. erwartet.
Aus der Realisierung diverser Bauprojekte wird für das Jahr 2025 mit Investitionen in Höhe von EUR 16,1 Mio. gerechnet.
Die Planrechnung für das Jahr 2025 weist ein negatives Ergebnis vor Steuern in Höhe von EUR 21,0 Mio, aus, das vom Land Steiermark durch einen Aufwands- und Liquiditätszuschuss abgedeckt werden wird.
5. Forschung und Entwicklung
Die Gesellschaft tätigt im Rahmen ihres Geschäftszweckes selbst keine Forschung und Entwicklung. Sie ist aber als Partner bei zwei Forschungsprojekten beteiligt.
Die Forschungsprojekte der AEE-Intec sind
• Building Twin
Hier geht es um die Erschaffung von digitalen „Gebäudezwillingen”, welche ein digitales Modell von Gebäuden mit allen für den Betrieb erforderlichen bzw. hilfreichen Informationen enthalten. Dies soll die künftige Bewirtschaftung der Liegenschaften deutlich erleichtern und effizienter gestalten.
• Renvelope
Fassadensanierungen zur thermischen Verbesserung von beispielsweise
Bei diesem Forschungsprojekt geht es um die Entwicklung von großflächigen
Schulgebäuden. In die neue vorgefertigte Gebäudehülle sollen auch haustechnische Komponenten integriert werden und so der bauliche Eingriff im Gebäude reduziert werden.
Graz, am 04.06.2025
Mag. Martin Pölzl (Geschäftsführer)