Lagebericht 2025

Geschäftsverlauf und wirtschaftliche Lage des Unternehmens

1 Unternehmensstruktur und Betriebsumfeld

Die Digital Realty Austria GmbH ist eine Tochtergesellschaft der InterXion Operational B.V. und Teil der an der New Yorker Börse notierten Digital Realty Group (Digital Realty Trust Inc – NYSE: DLR).

Zum 31 Dezember 2025 besitzt und betreibt die Digital Realty Group weltweit über 300 Rechenzentren. Als weltweiter Führer im Markt für Colocation und verwandte Dienstleistungen unterstützt die Digital Realty Group Tausende von Unternehmen bei dem unterbrechungsfreien Betrieb ihrer IT-Systeme.

Mit einer globalen Präsenz in über 50 Städten und über 6 Kontinenten ermöglicht die Digital Realty Group durch seine Partnerschaft mit Internet Exchanges und Netzbetreibern den Zugang zu einer unvergleichlichen Auswahl an Netzwerkpartnern.

Neben den klassischen Rechenzentrum-Dienstleistungen umfasst das Leistungsspektrum auch Remote- Hands, Uberwachungs-, Management- und Installationsdienste. Die Lösungspalette reicht von einfacher Colocation bis hin zu umfassenden Disaster-Recovery-Lösungen und dem Outsourcing ganzer IT- Infrastrukturen.

Die Digital Realty Group bietet sichere, kostengünstige und flexible Lösungen. Die Digital Realty Austria GmbH selbst hat keine Tochtergesellschaften oder Niederlassungen und ist ein wichtiger Akteur auf dem österreichischen Colocation-Markt.

2. Wirtschaftliches Umfeld und Unternehmensleistung

Nach zwei aufeinanderfolgenden Jahren mit rückläufiger Wirtschaftsleistung kehrte die österreichische Wirtschaft im Jahr 2025 zu einem moderaten Wachstum zurück. Laut Statistik Austria stieg das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2025 gegenüber 2024 um 0,8 %, nachdem es 2024 um 0,7 zurückgegangen war. Wenngleich dies eine Verbesserung gegenüber den Vorjahren darstellte, blieb das gesamtwirtschaftliche Wachstum im Berichtszeitraum moderat. %

Die wirtschaftliche Aktivität verbesserte sich im Laufe des Jahres 2025 schrittweise. Dennoch blieb das wirtschaftliche Umfeld angesichts des relativ schwachen Wachstums und des anhaltenden Inflationsdrucks herausfordernd.

Die Inflation stieg im Jahr 2025 erneut an. Laut Statistik Austria belief sich die durchschnittliche Inflationsrate auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) im Jahr 2025 auf 3,6 %, verglichen mit 2,9 % im Jahr 2024. Die Inflation wurde insbesondere durch die Entwicklung der Energie- und Dienstleistungspreise beeinflusst. Der Abbau staatlicher Energieunterstützungsmaßnahmen trug zu einem stärkeren Anstieg der Energiepreise bei, während der Dienstleistungssektor weiterhin eine wesentliche Quelle des Inflationsdrucks darstellte.

Insgesamt war das wirtschaftliche Umfeld in Osterreich im Jahr 2025 durch die Rückkehr zu einem moderaten Wirtschaftswachstum nach dem Rückgang der Vorjahre gekennzeichnet, während die Inflation gegenüber 2024 erhöht blieb.

Geschäftsverlauf

Trotz des gedämpften wirtschaftlichen Umfelds in Österreich konnte die Digital Realty Austria GmbH ihre operative Entwicklung im Jahr 2025 weiter verbessern. Die Umsatzerlöse stiegen um rund 1,5 % von EUR 81,0 Mio. im Jahr 2024 auf EUR 82,2 Mio. im Jahr 2025. Das EBITDA erhöhte sich um rund 4,3 % von EUR 33,4 Mio, im Jahr 2024 auf EUR 34,9 Mio. im Jahr 2025, während sich die EBITDA-Marge von 41 % auf 42 % verbesserte.

Die Energiekosten stellten auch im Jahr 2025 einen bedeutenden Faktor im operativen Umfeld der Gesellschaft dar. Nach der außergewöhnlichen Volatilität der Energiepreise in früheren Perioden waren die Entwicklungen auf den Energiegroßhandelsmärkten im Jahr 2025 weniger ausgeprägt. Die Strombeschaffungsvereinbarungen der Gesellschaft umfassen ein Power Purchase Agreement (PPA), auf dessen Grundlage bestimmte Strombezugsmengen für den Eigenverbrauch der Gesellschaft im Voraus festgelegt werden. Dies sorgt für eine höhere Planbarkeit des abgedeckten Anteils am Strombedarf.

Die Aufwendungen für Material und bezogene Leistungen sanken trotz des Anstiegs der Umsatzerlöse von EUR 31,4 Mio. Im Jahr 2024 auf EUR 30,7 Mio. im Jahr 2025. Diese Entwicklung trug zur Verbesserung der operativen Ertragskraft bei. Das Betriebsergebnis erhöhte sich von EUR 19,3 Mio. im Jahr 2024 auf EUR 20,0 Mio. im Jahr 2025.

Das Ergebnis vor Steuern stieg um rund 5,7 % von EUR 18,3 Mio. im Jahr 2024 auf EUR 19,3 Mio. im Jahr 2025, während sich das Ergebnis nach Steuern von EUR 14,1 Mio. auf EUR 14,6 Mio. erhöhte. Diese Verbesserung wurde trotz hoherer Personalaufwendungen, die von EUR 7,3 Mio. auf EUR 8,2 Mio. stiegen, sowie höherer Abschreibungen und sonstiger betrieblicher Aufwendungen erzielt.

Die Finanzlage der Gesellschaft hat sich im Jahr 2025 weiter verbessert. Das Eigenkapital stieg von EUR 96,6 Mio. zum Jahresende 2024 auf EUR 111,2 Mio. zum Jahresende 2025, während sich die Eigenkapitalquote von 71 % auf 79 % erhöhte. Der Anlagendeckungsgrad verbesserte sich von 2,89 auf 4,13 und die Gesamtkapitalrentabilität stieg von 9 % auf 11 %. Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente erhöhten sich im Jahr 2025 um EUR 8,5 Mio., nachdem sie im Jahr 2024 um EUR 7,2 Mio. zurückgegangen waren.

Insgesamt spiegeln die Ergebnisse der Gesellschaft für das Jahr 2025 eine anhaltende Profitabilität und eine weitere Stärkung ihrer Finanzlage wider. Der Anstieg der Umsatzerlöse trug gemeinsam mit den gesunkenen Aufwendungen für Material und bezogene Leistungen zur Verbesserung des EBITDA und der operativen Ertragskraft bei. Der Anstieg des Eigenkapitals sowie die positive Entwicklung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente stärkten die Finanzlage der Gesellschaft zum Jahresende zusätzlich.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Umwelt- und Arbeitnehmerbelange

Der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen – jetzt und in der Zukunft – liegt DLR sehr am Herzen. Wir suchen ständig neue Wege, den Bau und Betrieb unserer Rechenzentren zu verbessern. Das bedeutet, wir engagieren uns kontinuierlich dafür, unsere Energieeffizienz zu optimieren und unsere CO2-Emissionen sowie den Müll zu reduzieren. Um dieser Verantwortung gerecht zu werden, hat unser Unternehmen die entsprechenden ISO-Zertifizierungen für Energiemanagement (50001) und Nachhaltiges Umweltmanagement (14001) erworben und in unsere Managementsysteme integriert.

Durch unsere modulare Architektur, die es uns ermöglicht, kleine Sub-Systeme zu größeren Systemen zu kombinieren, maximieren wir die Nutzung von Strom, Fläche und Klimatisierung. Digital Realty Austria GmbH ermittelt seine Energieeffizienz (PUE) seit 2003, verbessert dieses Jahr für Jahr und erreicht somit herausragende Effizienzwerte indem wir intelligente Maßnahmen bei der Planung, der Beschaffung und dem Betrieb umsetzen. Wo es möglich ist, verwenden wir Freikühlung und verwerten entstehende Abwärme für andere Zwecke.

Um unser Fachwissen zum Thema Nachhaltigkeit einem breiteren Publikum zugänglich zu machen, sind wir Mitbegründer des Uptime Institute EMEA Network. Wir gehören dem Technical Committee sowie dem Advisory Council von The Green Grid an – dem führenden Konsortium für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit der Rechenzentrumsbranche - und sind Mitglied des gemeinsamen Forschungsausschusses der Europäischen Kommission zur Nachhaltigkeit.

DLR ist Vorreiter bei der Entwicklung modular aufgebauter Rechenzentren und hat diesen Ansatz seit dem Jahr 2000 fortlaufend optimiert. Die modulare Architektur erlaubt es uns, die tatsächlich betriebene Infrastruktur der jeweils gegebenen Auslastung durch das Kundenequipment anzupassen und die Energieeffizienz (PUE) bereits in der Anfangsphase zu verbessern.

DLR berät seine Kunden intensiv, um bei der energieeffizienten Installation, Uberwachung und dem Management ihrer Systeme zu unterstützen.

Alle in unserer Betriebstätigkeit bestehenden umweltrechtlichen Bestimmungen und Auflagen werden erfüllt; erforderliche technische Werte unterliegen einer laufenden Untersuchung mit dem Ziel kontinuierlicher Verbesserungen. Hier ist DLR weltweit einer der Vorreiter zum Thema Green IT und setzt konsequent Maßnahmen um einen beachtlichen Beitrag zur umweltschonenden Energieversorgung sowie zum Klimaschutz zu leisten. DLR verwendet dabei kontinuierlich die neuesten am Markt verfügbaren Technologien, um die Umwelt zu schonen und die Energie effizient zu nutzen. Um unseren Zugang zum Umweltschutz zu unterstreichen und um unseren CO2- Footprint zu verbessern, setzt Digital Realty Austria seit 2012 auf 100% erneuerbare Energie.

Die Organisationsstruktur unseres Konzerns sieht die vollständige technische und personelle Lenkung jedes Standortes durch die Geschäftsführung in Zusammenarbeit mit den Bereichsleitern vor; ebenso verfügt unser Unternehmen über Verantwortliche für die Werksicherheit, den Arbeitnehmerschutz und Aus- und Weiterbildung, ergänzende und strategische Verantwortung wird durch überregionale Bereichsleiter wahrgenommen.

Für DLR hat die fachliche und persönliche Weiterbildung seiner Mitarbeiter höchste Priorität. Unser Ziel ist es die Kernkompetenzen der Mitarbeiter durch vielfältige Maßnahmen zu entwickeln und zu erweitern. Das Knowhow der Mitarbeiter ist für DLR ein kritischer Erfolgsfaktor, der mit der Entwicklung und konsequenten Optimierung von internen und externen Trainingsprogrammen gefördert wird.

Großes Augenmerk wird in personeller Hinsicht auf die kontinuierliche Betreuung und Entwicklung unseres Teams gelegt; die Gewährung von freiwillige Sozialleistungen und vertraglicher Bonifikationen ist integrierter Bestandteil unserer Personalpolitik.

3. Erwartete Entwicklung und Risiken des Unternehmens

Die Unternehmensentwicklung im Berichtsjahr hat bestätigt, dass der von uns eingeschlagene Weg der regionalen Präsenz sowie des Kosten- und Qualitätsmanagements der richtige ist. Durch konsequente Verfolgung dieser Strategie erwarten wir sowohl eine Verbesserung der Verkaufssituation als auch der Ertragsbeiträge unseres Unternehmens.

Erweiterung der optimalen Infrastruktur für Anwendungen und Systeme

Die Rechenzentren VIE-1 und VIE-2 von Digital Realty Austria werden weiterhin ausgebaut und optimiert, Sie bieten eine hochmoderne, sichere und skalierbare Infrastruktur, die speziell für den ausfallsicheren, effizienten und nachhaltigen Betrieb von geschäftskritischen Anwendungen und Systemen entwickelt wurde.

Im Juli 2020 hat Digital Realty Vienna 2 GmbH (ehemals InterXion Real Estate XIX GmbH) ein 22.000 m² großes Grundstück in 1210 Wien mit dem Ziel erworben, die Rechenzentrumskapazitäten in Wien weiter auszubauen. Der geplante Rechenzentrumscampus wird eine Gesamtkapazität von 40 MW erreichen und bietet 18.000 m² Rechenzentrumsfläche. Das Projekt wird in mehreren Phasen errichtet. Die erste Phase mit etwa 10 MW Kapazität soll bis Mitte 2026 abgeschlossen sein und unseren Kunden zur Verfügung stehen.

Aktuell werden verstärkt Vertriebs- und Marketingmaßnahmen gesetzt, um den geplanten Standort zu bewerben und gleichzeitig mit der Eröffnung neue Kunden in Betrieb zu nehmen. Zielgruppen sind österreichische mittelständische bis große Unternehmen sowie multinational börsennotierte Unternehmen. Darüber hinaus fokussieren wir internationale Unternehmen aus dem vorwiegend digitalen Bereich, die mittels einer Ansiedlung in Osterreich die Region Zentral- und Osteuropa erreichen wollen.

Die Erweiterung der Geschäftstätigkeit durch kontinuierliche Qualitätsverbesserung und die Erschließung neuer Bereiche sind ein ständiger Bestandteil unserer strategischen Uberlegungen.

Als Ergebnis unserer Strategie planen wir:

• unseren Umsatz kontinuierlich zu steigern. • unsere Kostensituation durch langfristige Verträge und Vereinbarungen bzw. optimale Beschaffungszeitpunkten zu optimieren, um Schutz vor plötzlichen Preisentwicklungen und Rohstoffknappheit (insbesondere im Stromsektor) zu erlangen und planbar zu agieren. • auf dem neuesten Stand der Technik zu sein, um die Qualität und Effizienz unserer Dienstleistungen hoch und die Umweltbelastung so gering wie möglich zu halten. Zu diesem Zweck bedienen wir ständig neuer und verbesserter Prozesse und Rationalisierungsmaßnahmen. • notwendige Investitionen ausschließlich aus dem Cashflow unseres Unternehmens oder aus dem der DLR-Gruppe zu finanzieren.

Risiken und Unsicherheiten (denen das Unternehmen ausgesetzt ist)

Die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft, die wachsende Nachfrage nach Cloud-Diensten und die zunehmende Nutzung datenintensiver Technologien, einschließlich künstlicher Intelligenz, können zusätzliche Wachstumschancen für die Gesellschaft schaffen. Gleichzeitig können diese Trends fortlaufende Investitionen in Rechenzentrumskapazitäten, Energieversorgung, Technologie und betriebliche Resilienz erfordern.

Darüber hinaus ist die Gesellschaft Risiken aus Schwankungen der Energiepreise, Anderungen umweltrechtlicher und regulatorischer Anforderungen sowie möglichen Beeinträchtigungen durch Notfälle oder andere unvorhergesehene Ereignisse ausgesetzt. Solche Entwicklungen könnten sich nachteilig auf die Betriebskosten, die Geschäftskontinuität und die Reputation der Gesellschaft auswirken.

Risiko im Zusammenhang mit Umweltanforderungen und Ressourcennutzung: Der zunehmende öffentliche und regulatorische Fokus auf Projekte der digitalen Infrastruktur in Osterreich kann künftig zu strengeren Umwelt- und Genehmigungsanforderungen führen. Dies kann insbesondere Bereiche wie Ressourcenverbrauch, Energieeffizienz, Kühltechnologien und Wasserverbrauch betreffen, Anderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen oder gestiegene Erwartungen von Behörden und anderen Interessengruppen könnten die Planung, Genehmigung oder Umsetzung künftiger Entwicklungsprojekte beeinflussen und zusätzliche Investitions- oder Betriebsaufwendungen verursachen.

Risiko im Zusammenhang mit Energiepreisen und der finanziellen Tragfähigkeit für Kunden: Obwohl Energiekosten grundsätzlich vertraglich an die Kunden weitergegeben werden, können erhebliche Strompreissteigerungen die Betriebskosten der Kunden erhöhen. Infolgedessen könnten Kunden ihre Infrastrukturflächen reduzieren, geplante Erweiterungen verschieben oder in Einzelfällen in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Solche Entwicklungen könnten sich nachteilig auf den Auslastungsgrad und das künftige Umsatzwachstum auswirken.

Zur Begrenzung dieses Risikos verfolgt die Gesellschaft eine langfristige Energiebeschaffungsstrategie und sichert wesentliche Teile ihres erwarteten Strombedarfs durch Terminkaufvereinbarungen ab. Dieser Ansatz reduziert die Abhängigkeit von kurzfristigen Marktschwankungen und erhöht die Kostenplanbarkeit.

Risiko im Zusammenhang mit Stromverfügbarkeit und Netzanschlüssen: Das künftige Wachstum im Rechenzentrumssektor hängt von einer ausreichenden Strominfrastruktur und der rechtzeitigen Bereitstellung der erforderlichen Netzanschlüsse ab. Verzögerungen bei Projekten zum Ausbau der Energieinfrastruktur, Kapazitätsengpässe in Übertragungs- oder Verteilnetzen oder Änderungen der Investitionsprioritäten von Energieversorgern können den Zeitplan und die Umsetzung geplanter Erweiterungsprojekte beeinträchtigen.

Die Gesellschaft begegnet diesem Risiko durch eine langfristige Infrastruktur- und Kapazitätsplanung, eine enge Zusammenarbeit mit Energieversorgern und Netzbetreibern sowie die schrittweise Entwicklung künftiger Erweiterungsprojekte.

Wettbewerbsrisiko: Der österreichische Rechenzentrumsmarkt zieht weiterhin Investitionen bestehender und neuer Marktteilnehmer an. Der Eintritt zusätzlicher Betreiber und weitere Kapazitätserweiterungen von Wettbewerbern können zu einem verstärkten Wettbewerb um Kunden, geeignete Entwicklungsstandorte, Netzwerkökosysteme und qualifiziertes Personal führen. Dies könnte sich mittel- bis langfristig nachteilig auf Marktanteile, Wachstumsraten und Preisniveaus auswirken.

Die Gesellschaft begegnet diesem Risiko durch die kontinuierliche Weiterentwicklung ihres Leistungsangebots, die Stärkung der Kundenbeziehungen, laufende Investitionen in ihre Infrastruktur und die Nutzung ihrer etablierten Position auf dem österreichischen Rechenzentrumsmarkt. Darüber hinaus sollen geplante Kapazitätserweiterungen die Fähigkeit der Gesellschaft unterstützen, die wachsende Nachfrage nach Dienstleistungen für digitale Infrastruktur zu erfüllen,

Weltwirtschaftliches, makroökonomisches und geopolitisches Risiko: Die Gesellschaft ist makroökonomischen und geopolitischen Risiken aus Energiepreisschwankungen, Inflation, Anderungen der Geldpolitik, internationalen Sanktionen und geopolitischen Konflikten ausgesetzt. Diese Entwicklungen können sich nachteilig auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Lieferketten und Betriebskosten auswirken. Obwohl die kürzlich eingeführten US-Zölle und die damit verbundenen Gegenmaßnahmen das Geschäft der Gesellschaft nicht unmittelbar betreffen, können indirekte Auswirkungen durch Störungen globaler Lieferketten und breitere Marktentwicklungen nicht ausgeschlossen werden.

Personal- und Talentbindungsrisiko: Aufgrund ihrer schlanken Organisationsstruktur ist die Gesellschaft Risiken im Zusammenhang mit Schlüsselpersonal und der Bindung von Fachwissen ausgesetzt. Das Ausscheiden erfahrener Mitarbeiter könnte zu einem Verlust geschäftskritischen Wissens führen und die operative Wirksamkeit beeinträchtigen.

Zur Begrenzung dieses Risikos unterhält die Gesellschaft Maßnahmen zur Nachfolgeplanung und Wissensübertragung, investiert in die Entwicklung und Bindung ihrer Mitarbeiter und führt laufend Rekrutierungsaktivitäten auf lokalen und internationalen Arbeitsmärkten durch.

Technologische Entwicklungen und künstliche Intelligenz: Die fortlaufende Entwicklung und Nutzung von Technologien der künstlichen Intelligenz kann zu einer steigenden Nachfrage nach digitaler Infrastruktur, einschließlich Rechenzentrumskapazitäten und damit verbundenen Dienstleistungen, beitragen. Diese Entwicklungen können zwar Wachstumschancen für die Gesellschaft eröffnen, ihre langfristigen Auswirkungen auf Marktbedingungen, Kundenanforderungen und Geschäftsmodelle bleiben jedoch unsicher. Die Gesellschaft bewertet laufend neue Trends und deren mögliche Auswirkungen auf ihr Geschäft und ihre Kunden.

Schutz vor hybriden Bedrohungen und Cyberangriffen:

Als Betreiber kritischer Infrastruktur im Bereich von Rechenzentrumsanlagen ist sich die Gesellschaft des zunehmenden Risikos hybrider Bedrohungen bewusst, einschließlich Cyberangriffen auf Betriebs- und Informationstechnologiesysteme.

Zur Minderung dieser Risiken unterhält die Gesellschaft ein umfassendes Cybersecurity- und Sicherheitskonzept. Dieses umfasst unter anderem die kontinuierliche Uberwachung der IT-Systeme, Zugangskontrollen, Netzwerkschutzmaßnahmen, regelmäßige Sicherheitsbewertungen, Verfahren für Incident Response und Business Continuity, physische Sicherheitsmaßnahmen an den Rechenzentrumsstandorten sowie laufende Schulungen der Mitarbeitenden zur Sensibilisierung für Cybersicherheit.

Die Geschäftsführung überprüft fortlaufend die sich verändernde Bedrohungslage und passt die bestehenden Sicherheitsmaßnahmen entsprechend an, um die Widerstandsfähigkeit gegenüber neuen Cyber- und hybriden Bedrohungen sicherzustellen. Obwohl kein Sicherheitskonzept Risiken vollständig ausschließen kann, ist die Geschäftsführung der Ansicht, dass die implementierten Kontrollen und Governance-Prozesse ein angemessenes Schutzniveau für die kritische Infrastruktur und die Geschäftsabläufe der Gesellschaft gewährleisten.

Finanzinstrumente, Risiken und Strategien

Das Unternehmen nutzt keine derivativen Finanzinstrumente. Bestehende Risiken aus Preisen, Forderungsbeständen und Cashflow werden durch entsprechende Verträge und Forderungsmanagement minimiert und weitgehend eliminiert.

4. Forschung und Entwicklung

In Zusammenarbeit mit unseren Kunden und Lieferanten erweitern wir ständig die technische Basis unseres Geschäftsfeldes. Darüber hinaus bewertet die Gruppe kontinuierlich die neuesten Entwicklungen im technischen Bereich und entwickelt geeignete Anpassungen und Spezifikationen für unser Geschäftsfeld, die kontinuierlich in unserem Unternehmen umgesetzt werden.

Insbesondere verfolgen wir Ziele im Bereich Energieeinsparung und Umweltschutzmaßnahmen (Mitgliedschaften bei „The Green Grid“ und „Uptime Institute“).

Digital Realty Austria GmbH betreibt keine direkte Forschungs- oder Entwicklungstätigkeit als eigenständige operative Einheit, sondern verfolgt sie innerhalb der DLR-Unternehmensgruppe.

Wion. 18.09.2026