Inhaltsverzeichnis
L A G E B E R I C H T 2025
1. Bericht über den Geschäftsverlauf und die wirtschaftliche Lage
1.1 Unternehmen
Die Baurecht Aktiengesellschaft ist ein Unternehmen der Unternehmensgruppe Salzburg Wohnbau und realisiert Baurechts- bzw. Bauherrenmodelle. Die Eigentümer der Baurecht Aktiengesellschaft sind die Salzburg Wohnbaufinanz GmbH mit 94% und mit je 2% das BAUSPARERHEIM gemeinnützige Siedlungsgemeinschaft reg. Gen.m.b.H., ÖSW Wohnbauvereinigung Gemeinnützige Ges ellschaft m.b.H. sowie das "Salzburger Siedlungswerk" Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung.
Die Baurecht Aktiengesellschaft wird durch einen Betreuungsvertrag mit der Salzburg Wohnbau GmbH bzw. Salzburg Wohnbaufinanz GmbH betreut und ist damit insbesondere in das interne Kontrollsystem (IKS) der SWB-Gruppe integriert.
Ab 2019 besteht zwischen dem Hauptgesellschafter Salzburg Wohnbaufinanz GmbH als Gruppenträger und der Baurecht Aktiengesellschaft als Gruppenmitglied hinsichtlich der Körperschaftsteuer ein Gruppenbesteuerungsvertrag.
1.2. Entwicklung des Ergebnisses
Im Zeitraum vom 1. Jänner 2025 bis 31. Dezember 2025 wurden Umsatzerlöse aus den Baurechtszinsen in Höhe von € 259.235,64 (VJ € 277.701,76) und aus der Vermietung Wohnung Bischofshofen € 23.605,85 (VJ € 23.015,32) erzielt.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit € 83.207,85 (VJ € 67.518,84) sind um 23,24 % gestiegen. Die Mehraufwendungen im Geschäftsjahr 2025 resultieren im Wesentlichen aus erhöhten Verwaltungs- und Beratungsaufwendungen sowie aus erstmals angefallenen KFZ-Kosten für den neuen LKW.
Das Finanzergebnis in Höhe von € -64.799,78 (VJ € -86.283,75) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 24,90 % erhöht.
Das Ergebnis nach Steuern beträgt im Geschäftsjahr 2025 € 92.293,71 (VJ € 566.573,27) und liegt damit um -83,71 % unter dem Vorjahreswert. Im Jahr 2025 wurde keine Objekte veräußert. Der hohe Vorjahreswert resultierte aus dem Verkauf des Objekts in Mühlbach, Schmölz 79.
Der Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2025 beträgt € 508.866,98 (VJ € 566.573,27). Der Bilanzgewinn des Vorjahres wurde mit € -150.000,00 (€ VJ -336.855,25) an die Eigentümer ausgeschüttet und mit € 416.573,27 (€ VJ 0,00) auf neue Rechnung vorgetragen. Eine Zuweisung zur freien Rücklage erfolgte im Berichtsjahr ebenso wenig wie im Vorjahr.
1.3. Nahestehende Unternehmen
Am 15.11.2019 wurden 49,5 % Anteile am Stammkapital der WoWis GmbH zu einem Abtretungspreis von € 628.589,40 erworben. In den Jahren 2023 und 2024 wurde, wie mit den abtretenden Gesellschaftern vertraglich vereinbart, eine Kaufpreisnachzahlung in Höhe von insgesamt € 7.306,62 geleistet. Die Wowis GmbH ist ein Softwareunternehmen, die für die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ausgerichtete Branchensoftware entwickelt und vertreibt.
2. Analyse mittels finanzieller und nichtfinanzieller Leistungsindikatoren
2.1. Wichtige Ereignisse während des Geschäftsjahres
Im Jahr 2025 fanden keine berichtspflichtigen Ereignisse statt.
2.2. Lage der Gesellschaft
Vermögenslage
| 31.12.2025 | 31.12.2024 | +/- | |
|---|---|---|---|
| TEUR | TEUR | TEUR | |
| kurzfristiges Umlaufvermögen | |||
| Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen | 10 | 0 | 10 |
| Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein | |||
| Beteiligungsverhältnis besteht | 2 | 3 | 0 |
| sonstige Forderungen | 0 | 776 | -776 |
| flüssige Mittel | 95 | 34 | 62 |
| 108 | 812 | -704 | |
| kurzfristiges Fremdkapital | |||
| kurzfristige Rückstellungen | 23 | 20 | 3 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 101 | 92 | 9 |
| Lieferverbindlichkeiten | 12 | 421 | -409 |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 32 | 166 | -134 |
| sonstige Verbindlichkeiten | 18 | 7 | 11 |
| 185 | 705 | -520 | |
| Working Capital (Netto-Umlaufvermögen) | -78 | 107 | -184 |
| Anlagevermögen | |||
| Sachanlagen | 3.888 | 3.872 | 15 |
| Finanzanlagen | 638 | 636 | 2 |
| 4.526 | 4.508 | 18 | |
| langfristiges Fremdkapital | |||
| langfristige Rückstellungen | 3 | 3 | 0 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 2.316 | 2.425 | -109 |
| 2.319 | 2.428 | -109 | |
| Reinvermögen (Eigenkapital) | 2.130 | 2.187 | -58 |
| Grundkapital | 509 | 509 | 0 |
| Gewinnrücklagen | 1.112 | 1.112 | 0 |
| Bilanzgewinn | 509 | 567 | -58 |
| Summe Eigenkapital | 2.130 | 2.187 | -58 |
| Summe Fremdkapital | 2.504 | 3.133 | -629 |
| Bilanzsumme | 4.634 | 5.320 | -687 |
Beträge in TEUR, gerundet. Rundungsdifferenzen möglich
Finanzlage
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| TEUR | TEUR | |
| Ergebnis vor Steuern | 121 | 737 |
| Überleitung auf den Netto-Geldfluss aus dem Ergebnis vor Steuern | ||
| Gewinn aus dem Abgang von Vermögensgegenständen des Investitionsbereichs | ||
| Gewinne aus dem Abgang von Anlagevermögen mit Ausnahme der | ||
| Finanzanlagen | ||
| Erlöse aus Anlagenabgang | 0 | -774 |
| Abgänge zu Buchwerten lt. Anlagenspiegel | 0 | 127 |
| 0 | -647 | |
| Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens sowie | ||
| auf Wertpapiere des Umlaufvermögens | ||
| Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | 8 | 3 |
| Geldfluss aus dem Ergebnis | 129 | 93 |
| Ab-/Zunahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie | ||
| anderer Aktiva | ||
| Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen | -10 | 281 |
| Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis | ||
| besteht | 0 | -3 |
| sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände | 774 | -774 |
| aktive Rechnungsabgrenzungsposten | 0 | 1 |
| 764 | -495 | |
| Zu-/Abnahme der Rückstellungen, ausgenommen für Steuern vom Einkommen | ||
| sonstige Rückstellungen | 4 | -2 |
| Ab-/Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie | ||
| anderer Passiva | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | -409 | 395 |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | -134 | -36 |
| sonstige Verbindlichkeiten | 11 | 0 |
| -532 | 359 | |
| 244 | -782 | |
| Netto-Geldfluss aus dem Ergebnis vor Steuern | 365 | -45 |
| Zahlungen für Steuern | ||
| Steuern vom Einkommen | -29 | -170 |
| sonstige Forderungen aus Steuern | 2 | 0 |
| -27 | -171 | |
| Netto-Geldfluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 338 | -216 |
| Netto-Geldfluss aus der Investitionstätigkeit | ||
| Einzahlungen aus Anlagenabgang (ohne Finanzanlagen) | 0 | 774 |
| Anlagenzugänge lt. Anlagenspiegel (ohne Finanzanlagen) | -24 | 0 |
| Finanzanlagenzugänge und sonstige Finanzinvestitionen | -2 | -5 |
| -26 | 769 | |
|---|---|---|
| Netto-Geldfluss aus der Finanzierungstätigkeit | ||
| Auszahlungen aus der Bedienung des Eigenkapitals | -150 | -337 |
| Einzahlungen/Auszahlungen für die Aufnahme/Tilgung von sonstigen | ||
| Finanzkrediten | -101 | -224 |
| -251 | -561 | |
| zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes | 62 | -7 |
| Finanzmittelbestand am Beginn der Periode | 34 | 41 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 95 | 34 |
| Beträge in TEUR, gerundet. Rundungsdifferenzen möglich |
Ertragslage
| 2025 | 2024 | +/- | |
|---|---|---|---|
| TEUR | TEUR | TEUR | |
| Umsatzerlöse | 434 | 308 | 125 |
| Betriebsleistung | 434 | 308 | 125 |
| Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Leistungen | |||
| Aufwendungen für bezogene Leistungen | -7 | -8 | 0 |
| Rohertrag I | 426 | 301 | 125 |
| Personalaufwand | |||
| Gehälter | -127 | -45 | -81 |
| soziale Aufwendungen | -29 | -11 | -17 |
| -155 | -57 | -99 | |
| Rohertrag II | 271 | 244 | 27 |
| sonstige betriebliche Erträge | 6 | 650 | -643 |
| sonstige betriebliche Aufwendungen | -83 | -68 | -16 |
| Aufwendungen aus Finanzanlagen | 0 | 0 | 0 |
| Finanzerträge | |||
| sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 1 | 7 | -6 |
| Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) | 195 | 833 | -638 |
| Abschreibungen | -8 | -3 | -5 |
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 187 | 830 | -643 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -66 | -93 | 27 |
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 121 | 737 | -616 |
| Steuern vom Einkommen | -29 | -170 | 142 |
| Jahresüberschuss | 92 | 567 | -474 |
Beträge in TEUR gerundet. Rundungsdifferenzen möglich
3. Kennzahlen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
3.1. Umsatzrentabilität
| Umsatzrentabilität in %: | 27,90 % | |
|---|---|---|
| Berechnung: | EBT x 100 Umsatz (inkl. BV) | 121 x 100 434 |
Die Umsatzrentabilität entspricht dem Verhältnis aus Ergebnis vor Steuern und den Umsatzerlösen.
3.2. Eigenkapital-, Gesamtkapitalrentabilität
| Eigenkapitalrentabilität in %: | 5,61 % | |
|---|---|---|
| Berechnung: | EBT x 100 Æ Eigenkapital | 121 x 100 2.158 |
| Gesamtkapitalrentabilität in %: | 3,75 % | |
|---|---|---|
| Berechnung: | (EBT + FK-Zinsen) x 100 Æ Gesamtkapital | 187 x 100 4.977 |
4. Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft
Im Jahr 2026 ist kein Verkauf von Grundstücken geplant. Der Grundstücksmarkt wird kontinuierlich auf mögliche Grundstücksankäufe und Baurechtsmodelle geprüft.
4.1. Wesentliche Risiken und Ungewissheiten
Politische Risiken
Die laufende Geschäftstätigkeit bzw. der Erwerb von Liegenschaften erfolgt ausschließlich in Österreich, es liegen daher keine politischen Risiken vor.
Fremdwährungsrisiken
Die Kreditzinsen und Baurechtszinsen sind ausschließlich in Euro verrechnet, es liegen daher keine Fremdwährungsrisiken vor.
Finanzielle Risiken
Bei der Baurecht Aktiengesellschaft kommen weiterhin keine derivativen Finanzinstrumente wie Optionen, Forward Rate Agreements, Swaps, Futures oder Caps & Floors zur Anwendung. Die Baurechtszinsen sowie die Mietzinseinnahmen werden jährlich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst.
Im Zusammenhang mit zwei Darlehen, die zu variablen Konditionen verzinst werden, war im Geschäftsjahr 2025 der deutliche Anstieg des Marktzinsniveaus spürbar. Die beiden Darlehen weisen zum Bilanzstichtag eine Gesamthöhe von € 1.296.020,30 auf; die im Geschäftsjahr geleistete Tilgung beträgt € 40.755. Diese Entwicklung setzte sich auch zu Beginn des Jahres 2026 fort, wenngleich sich die Zinsen inzwischen auf einem stabileren, jedoch weiterhin erhöhten Niveau bewegen. Die dadurch resultierenden Mehrkosten wurden im Wirtschaftsplan 2026 bereits vorausschauend berücksichtigt.
Aufgrund der insgesamt erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung der Baurecht AG sowie der weiterhin gesicherten Liquiditätslage stellt die erhöhte Zinsbelastung kein wesentliches Risiko für die Gesellschaft dar. Die laufende Bedienung von Zins und Tilgung ist auch unter den aktuellen Rahmenbedingungen gewährleistet, sodass aus den variabel verzinsten Darlehen kein wesentliches finanzielles Risiko für die Baurecht AG entsteht.
Geopolitische Risiken
Die im Jahr 2022 ausgelöste Ukraine-Krise und deren fortbestehende geopolitische Spannungen wirken weiterhin maßgeblich auf die wirtschaftliche Entwicklung in Europa ein. Auch im Zeitraum 2025-2026 ist die allgemeine Inflationsdynamik – insbesondere in den Bereichen Energie, Baukosten und Treibstoffe - spürbar geblieben, wenngleich sich die Preissteigerungsraten zuletzt auf einem insgesamt stabileren, aber weiterhin erhöhten Niveau bewegen. Für die Baurecht Aktiengesellschaft ergeben sich daraus nach aktueller Einschätzung nur geringfügige negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
Die künftige geld- und wirtschaftspolitische Entwicklung bleibt aufgrund des unsicheren geopolitischen Umfelds schwer prognostizierbar. Insbesondere der weitere Verlauf der Inflation sowie die daraus resultierende Zinsentwicklung sind auch für 2026 und darüber hinaus nur eingeschränkt abschätzbar. Eine quantitative Bewertung möglicher finanzieller Effekte ist daher zum aktuellen Zeitpunkt nicht verlässlich möglich.
Auf Basis der derzeitigen Ertrags- und Liquiditätslage sowie der konservativen Annahmen im Wirtschaftsplan 2026 ist jedoch nicht von wesentlichen negativen Auswirkungen auf die wirtschaftliche Stabilität oder die operative Leistungsfähigkeit der Baurecht AG auszugehen.
5. Bericht über die Forschung und Entwicklung
Im Jahr 2025 fielen bei der Baurecht Aktiengesellschaft keinerlei Aufwendungen für Forschung und Entwicklung an.
Die Aktivitäten im Bereich F&E sind innerhalb der Unternehmensgruppe Salzburg Wohnbau in der Salzburg Wohnbau GmbH gebündelt.
6. Bericht über die Zweigniederlassungen
Die Baurecht Aktiengesellschaft verfügt bis dato über keine Zweigniederlassung.
Salzburg, 16. April 2026
Dr. Georg Gruhdbichler, Dipl.-Ing. (FH) Michael Hinterleitner Vorstände der Baurecht Aktiengesellschaft